Rør kan bli kostnadssluk

For mange av 1950/60/70-tallets borettslag er tiden overmoden for å utbedre vannrør og avløpsrør. – Noen venter for lenge med tilstandsanalyser og utbedringer. Det kan skape store problemer, sier VVS-rådgiver Lars-Petter Hellevik i Sweco.

Publisert: 25 Apr 2017

Hellevik arbeider ved Swecos bergenskontor. Der har VVS-gruppen gjennomført en rekke prosjekter for borettslag som ønsker tilstandsrapporter, løsningsforslag, byggeledelse og annen profesjonell bistand til utbedring av røropplegg.

– På 1960 og 70-tallet var det byggeboom for blokkleiligheter, og de store borettslagene ble etablert da. Gjennom årenes løp har byggene fått nye fasader, heiser og altaner, men de tekniske anleggene – byggenes blodårer – er det ikke gjort noe med. For mange borettslag over hele landet er tiden overmoden for å ta tak i dette, sier Hellevik.

Store konsekvenser
Et borettslag med 500 leiligheter er på linje med et stort konsern, og utbedring eller bytte av røropplegg beløper seg fort til mange titalls millioner kroner. De økonomiske konsekvensene ved å vente for lenge med å avdekke slitasje og mangler på vannrør og avløpsrør, kan bli betydelige. Borettslag som utsetter rørutbedringer, kan også få problemer med forsikringsselskapene dersom det oppstår vannskader. Slike skader regnes nemlig ikke som akutte, men som et resultat av manglende vedlikehold.

– Konsekvensen er betydelig høyere forsikringspremier, og før eller siden vil ikke forsikringsselskapet dekke kostnader ved flere lekkasjer – før røranlegget er utbedret. Det blir som å aldri skifte olje på bilen og bli overrasket når motoren skjærer seg, sier Hellevik.

Tilstandsanalyser
Første skritt for å få avdekket rørenes tilstand er å få utarbeidet en tilstandsrapport. Det er en enkel operasjon der Sweco tar ut prøver av rørene, sender dem til Sintef for analyse og får status på kvalitet og gjenværende levetid. Rørene vurderes med hensyn til hvor omfattende de er blitt angrepet av korrosjon, og hvor mye godstykkelse som er igjen. Dette sier noe om restlevetid og hvor lenge man kan forvente at rørene kan beholdes før antall lekkasjer vil begynne å øke. Sweco bistår også i forprosjekt, kartlegger muligheter og lager løsningsforslag som også danner grunnlag for anbudskonkurranse.

– Vi har en del pågående prosjekter som er et resultat av tilstandsanalyser vi gjorde i samarbeid med Sintef for over ti år siden. Da la vi konkrete planer for når de ulike anleggene måtte utbedres, og nå er de klare til å sette i gang. I denne fasen bistår vi med prosjektering, byggeledelse og oppfølging, sier Hellevik.

Tid til planlegging
Siden tilstandsanalysen har borettslagene hatt anledning til å planlegge prosessen og spare opp penger til å finansiere utbedringene. En husleieøkning på noen prosent over mange år, kan bidra til at styret slipper å belåne hele prosjektet.

Hvor mye som skal gjøres, er i stor grad opp til borettslaget. Noen vil gjerne totalrenovere badene når de går i gang, andre nøyer seg med å fornye vannrør og avløpsrør. I store borettslag ligger rørene ofte skjult, innstøpt i vegger og gulv. Da er det vanskelig å komme til for å gjøre punktreparasjoner.

– Hvis avløpsrørene ikke er innstøpt, anbefaler vi ofte å skifte dem. Hvis rørene er innstøpt, kan det være et godt alternativ å rørfornye med strømpeforing, såkalt re-lining – en epoxymettet strømpe som blåses opp og herdes inne i røret når den er på plass. Da får du et nytt rør inni, og det gamle fungerer som en forskaling utenpå. Det er et veldig slitesterkt og glatt materiale som gir mindre sjanse for at ting henger seg opp, sier Hellevik.

Slitasje
Han forteller at det ofte er varmtvannsrørene som er mest utsatt for slitasje. Særlig den typen som benytter pumper som sirkulerer vannet for å gi de øverste etasjene kontinuerlig tilgang på varmtvann. For liten dimensjon på rørene eller for høy hastighet på pumpen, gjør at rørene slites fortere. Ofte er det en kombinasjon av disse to. For avløpsrør er det største problemområdet gamle soil-rør eller ABS plastrør.

– Vi tar prøver av rørene, gjerne i kjelleren der det er høyest belastning. Vi har vært borti tilfeller der det nesten bare er malingen på utsiden av soil-røret som holder det tett, og vi har kunnet stikke en kulepenn rett gjennom. Vi ser også en del ABS plastrør fra 70-tallet som er blitt så porøse over tid at de sprekker i skjøter og på langs, sier Hellevik.

Store variasjoner
Sweco utarbeidet nylig en tilstandsanalyse på kaldtvannsrørene i et stort borettslag fra 1973. Der er konklusjonen at rørene er som nye. En tilsvarende analyse fra et annet borettslag, gjort i 2004, konkluderte at rørene hadde ti års gjenværende levetid.

– Det er store variasjoner, og anleggene i de ulike byggene kan ikke sammenlignes. Holdbarheten er en kombinasjon av kvaliteten på rørene og kvaliteten på vannet som renner gjennom. Kobberrør fra 1960 og 70-tallet har en teknisk levetid på 25-100 år, men den reelle levetiden er normalt rundt 40-50 år. Derfor er det viktig å få kartlagt dette nå, sier Hellevik.

Stort ansvar
En rekke borettslag over hele landet er derfor nå midt oppe i omfattende rehabiliteringsprosjekter. Styrene har et stort ansvar når de skal ta beslutninger som kan få betydelige konsekvenser for beboernes privatøkonomi. Dette er også svært viktig med hensyn til kjøp og salg av leiligheter. En forestående rørfornying og eventuelt rehabilitering av bad kan koste fra 150.000 til 500.000 kroner per leilighet – avhengig av hvilke løsninger som blir valgt. Dette vil gjøre betydelig utslag på husleien.

– Borettslagsstyrene vet ikke alltid hvor de skal henvende seg og hva som må gjøres. Det er store verdier og kostnader som skal forvaltes, og de er avhengige av profesjonell hjelp. Vi arbeider derfor nå med kartlegging av alle borettslagene i Bergen og inviterer oss selv på informasjonsmøte hos styret. Her får vi en god anledning til å presentere Sweco og hvordan vi kan bistå i prosessen mot fornying av tekniske anlegg, og får vist frem en del dokumentasjon og eksempler på hvordan denne type prosjekter kan løses. Jeg har inntrykk av at mange trenger å bli fortalt og se bilder av hvor ille det kan bli, for at disse sakene skal komme på dagsorden på styrerommet. Som rådgiver kan vi bistå med å finne de riktige løsningene for hvert enkelt prosjekt og utarbeide tilbudsunderlag med tegninger og beskrivelse av hva som skal gjøres. Og vi kan også vurdere tilbudene som kommer inn fra entreprenørene, sier Hellevik.