Som styremedlem i et borettslag eller sameie har du ansvar for vedlikehold av felles VVS-installasjoner. Regelmessige rørleggerbesøk kan bidra til å forhindre lekkasjer, fuktskader og andre kostbare problemer – og samtidig gi beboerne en tryggere hverdag. Men hva bør kontrolleres og hvor ofte?
Av Bjørnar Aase, serviceleder i VB Hellevik Torgersen i Sandnes
Hvorfor er jevnlige rørleggerbesøk viktig?
Vannlekkasjer og andre skader på rør og avløp kan oppstå gradvis og ofte gå ubemerket hen før de blir alvorlige. En liten drypplekkasje kan over tid føre til store vannskader, og tette avløp kan skape tilbakeslag og oversvømmelser.
Ved å gjennomføre faste inspeksjoner kan en rørlegger identifisere problemer tidlig, noe som reduserer både vedlikeholdskostnader og risiko for større skader.
(Denne fagartikkelen ble første gang publisert på VB Bloggen. Gjengitt med tillatelse fra VB Gruppen)
Dette må kontrolleres hvert år
Dersom borettslaget eller sameiet har et sprinkleranlegg, er det styrets ansvar å sørge for at det gjennomføres årlig kontroll.
Forsikringsselskapenes godkjennigsnevnd (FG) krever at alle automatiske slokkeanlegg blir inspisert minste én gang i året. Ifølge brann- og eksplosjonsvernloven (§6) er det byggeier som har det overordnede ansvaret for at kontrollen blir gjennomført. I borettslag og sameier ligger dette ansvaret hos styret.
Det er også krav om service og vedlikehold av sprinkleranlegg. Hvor ofte dette må gjøres avhenger av anleggstypen, men som regel kreves det minst én årlig service. Service og vedlikehold må utføres av godkjent personell, og det skal også føres jevnlig tilsyn med anlegget.
Kontrollen skal gjennomføres av en kontrollør fra en FG-godkjent virksomhet. Mange sprinkleranlegg mangler fortsatt lovpålagt kontroll, noe som kan sette både bygninger og beboere i fare.
Hva annet bør kontrolleres i fellesarealet?
Kontroll av øvrige vanninstallasjoner i bygget er ikke lovpålagt, men gjennom borettslagsloven er styret forpliktet til vedlikehold av fellesområder samt anlegg, rør, ledninger og kanaler som er felles for bygget. Det inkluderer også fellesinstallasjoner som går i sjakter gjennom den enkelte boenheten.
Vedlikehold forutsetter kontroll. Når vi inngår service- og vedlikeholdsavtaler med et borettslag, er derfor kontroll av følgende i fellesareal gjerne inkludert:
- Teknisk rom og tekniske anlegg
- Vann- og avløpsrør inkludert reduksjonsventiler, filter og vannmåler etc.
- Anlegg og tiltak for overvannshåndtering
- Felles energisentral
Les også: Vedlikeholdsansvar og skadeforebygging i borettslag og sameier
Kontroll av rør og utstyr i hver leilighet
Bortsett fra vedlikehold av felles rør, ligger øvrig kontroll og vedlikehold av VVS-utstyr i den enkelte leilighet utenfor styrets ansvarsområde. Vi pleier likevel å oppfordre til at alle leiligheter blir rutinemessig sjekket, for eksempel hvert tredje år, for å forebygge vannskader og planlegge vedlikehold:
En slik kontroll omfatter gjerne:
- Vannlåser
- Varmtvannsbereder
- Hovedstoppekran
- Fordelerskap
- Utekran
Det vanlige er at rørlegger og styret blir enige om hva som skal kontrolleres, da behovene kan være forskjellige. Noen ønsker for eksempel bare å få sjekket varmtvannsberederne.
Les også: Gamle varmtvannsberedere i borettslaget? Dette må du passe på
Hvor ofte bør borettslaget ha rørlegger på besøk?
Hyppigheten av inspeksjoner avhenger av bygningens alder, rørsystemets tilstand og eventuelle tidligere problemer. For mange borettslag og sameier kan en årlig kontroll være tilstrekkelig, men i eldre bygg eller ved pågående utfordringer kan det være behov for hyppigere oppfølging.
For å sikre regelmessig oppfølging kan det være lurt å inngå en fast service- og vedlikeholdsavtale med en rørlegger. En slik avtale gir borettslaget en planmessig tilnærming til vedlikehold, samtidig som den reduserer risikoen for akutte skader. I tillegg kan beboerne få tilgang til raskere bistand dersom de opplever problemer med vann og avløp i egne boliger.
Etter kontrollen lages det som regel en tilstandsrapport som beskriver hva som er ok, og hva som gjør forbedres eller byttes.
Les også: Gamle rør i borettslag og sameier: Skifte ut eller gå for rørfornying?
Å være proaktiv med vedlikehold av rør og VVS-installasjoner er en investering i både sikkerhet og økonomi. Regelmessige inspeksjoner kan forhindre kostbare skader, sikre stabil drift av VVS-anlegget og gi beboerne større trygghet.
(KILDE: VB Bloggen)
