Det sier advokat Siri Johanne Kraftt i Thommessen. Hun har merket seg at tendensen i nyhetene om næringseiendom har gått fra at det var vanskelig å få tak i leietakere til miljøbygg (2009) til at eiendomsaktørene nå kappes om å bygge, drifte og leie miljøbygg.
– Det fremheves at de som satser på miljø vil vinne kampen om de beste leietakerne og at miljøbygg vil innebære store kostnadsbesparelser, sier Kraftt til NæringsEiendom.
BREEAM og Grønt bilag
Men det er ikke bare skriverier i eiendomspublikasjoner som NæringsEiendom og NEnyheter som viser at interessen for de grønne byggene øker. Ifølge Thommessen-advokaten tar stadig flere i bruk miljøklassifiseringsverktøyet BREEAM, både i nybygg og ved større rehabiliteringer.
– BREEAM er ikke offentligrettslige regler, som for eksempel energimerkeforskriften, men en frivillig ordning som bygg- og eiendomsnæringen ser ut til å ha samlet seg om, sier Kraftt.
Hun advarer samtidig mot at den kontraktsmessige reguleringen av BREEAM i leieforholdet kan by på utfordringer.
– For eksempel, hvem har risikoen for at bygget ikke oppnår kategorien Excellent, hvis dette er forutsatt i avtalen?
Andre nyheter som Siri Johanne Kraftt trekker frem er Grønt bilag til standardkontraktene.
– Min erfaring er at eiendomsaktørene foreløpig ikke etterspør Grønt Bilag. Dette skyldes antagelig at det er utfordringer knyttet til å få leietaker med på laget for å gjøre investeringer i eiendommen, samtidig som eier vegrer seg for å gjøre store investeringer som i hovedsak kommer leietaker til gode gjennom for eksempel lavere strømbruk. Jeg tror likevel at Grønt bilag vil bli mer aktuelt i tiden som kommer, kanskje spesielt for enbruker-bygg, sier Kraftt.
Et strengere miljøregelverk fører også til at flere må ta større hensyn til energibruken i bygg.
Ansvar for miljøbrudd?
Kraftt mener at utleiere bør stille følgende spørsmål ved inngåelse av leiekontrakten:
– Hvem skal ha ansvaret dersom det blir påvist et forhold som er i strid med et miljøkrav, eksempelvis for høye radonverdier i lokalene? Dersom det fremgår av kontrakten at dette er utleiers ansvar, hvilke beføyelser skal leietaker i en slik situasjon kunne gjøre gjeldende? Vil retting være en mulighet for utleier eller skal leietaker i en slik situasjon kunne heve? Skal leietaker ha rett til å fraflytte lokalene mens utbedringen pågår for utleiers kostnad?
Hun mener standardkontraktene fra Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere og Huseiernes landsforbund ikke er presise nok når det gjelder partenes ansvar for offentligrettslige krav som miljøkrav.
– Det er for eksempel ikke åpenbart hvem som skal dekke utbedringskostnader som følge av offentligrettslige krav som kommer i leieperioden.
Dommer om forurensning
Høyesterett har gjennom to dommer slått fast at forurensningsansvaret favner vidt.
– Det ser ut til at Høyesterett har valgt å følge Klima- og forurensningsdirektoratets ”dynamiske” syn på ansvarssubjekter. Verken avtalemessig eller selskapsmessig ansvarsplassering binder forurensningsmyndighetene. Både ved inngåelse av kjøpekontrakter og leiekontrakter bør derfor partene i større grad ha fokus på forurensningsansvaret ved potensielt forurenset grunn. Jeg opplever stadig at mange profesjonelle eiendomsaktører ikke er klar over at forurensningsmyndighetene er ubundet av den avtalemessige ansvarsplasseringen. En enkel forurensningsklausul vil ofte kunne spare partene for en tvist om hvem som i siste instans skal bære kostnadene når forurensningsmyndighetene pålegger en av partene å rydde opp i forurenset grunn, sier Kraftt.
