Eiendomsdrift i skyen - langt fra et luftslott

Bildet: Thomas Melheim, prosjektutvikler for byggautomasjon i GK

Skyteknologi har nå for alvor kommet til eiendomsbransjen, med GK i spissen for teknologiutviklingen. Det kan Bergen kommune spare flere hundre millioner kroner i året på.

Publisert: 20 Okt 2020

Et av de mest innovative prosjektene innen byggautomasjon i Norge i dag startet med Bergen kommune, som inviterte et bredt utvalg leverandører til en anbudskonkurranse om å løse snaut 20 problemer i de 1 000 byggene de eier, alt fra vannlekkasjer til mangelfull avlesning av energiforbruk.

Komplekse utfordringer

Med alt fra moderne bygg med mange sensorer, til redskapsboder uten innlagt strøm var problemene mangfoldige og utfordringene ditto komplekse. En del av utfordringen for Bergen kommune er at de har 6-7 ulike systemer for styring og automatikk (byggautomasjon) i byggene de eier, med til dels lukkede systemer som ikke «snakker» særlig godt sammen. Flere av disse systemene er bare tilgjengelige lokalt i bygget, som betyr at vaktmesteren på f.eks. et sykehjem må kjøre til sykehjemmet for å få informasjon om bygget.

LES OGSÅ: GK i gang med unikt innovasjonsprosjekt

Skyløsning

Et tverrfaglig team fra GK vant kontrakten med Bergen kommune om å levere byggautomasjon gjennom en ny skybasert plattform (ofte kalt toppsystem) basert på Apache Cassandra og SQLite som svar på utfordringene.

- Vår ambisjon er at det eneste du skal trenge for å drifte et bygg er en mobiltelefon, forteller Thomas Melheim, prosjektutvikler i en av GK’s avdelinger for byggautomasjon.
Vanligvis betyr et byggautomasjonsprosjekt at leverandører vil innføre sine egne toppsystemer, noe som for én skole alene kan beløpe seg til 1-2 millioner kroner. Med 1000 bygg ville en slik regning for Bergen kommune blitt astronomisk.

Lite bærekraftig

- Vi utviklet heller en algoritme som identifiserte hvilke komponenter og systemer som sitter i hvert bygg, hvilke data vi kunne hente ut og hvordan vi kunne oversette det til et språk vår skyplattform kan tolke. Å legge et nytt system på toppen av systemer levert av flere forskjellige leverandører til 1000 bygg heller enn å bytte dem ut, er det ingen som har gjort før. Én ting er nå at det er veldig dyrt for kunden å bytte systemer hele tiden, men det er også svært lite bærekraftig for samfunnet som helhet, sier han.

Neste delprosjekt var å analysere dataene fra sensorene ute i byggene, for å avdekke feil og stille riktige diagnoser.

- Vi har plassert lokale noder på byggene der alle funksjoner håndteres. Disse nodene kobler seg automatisk opp skydatabasen GK Cloud gjennom kryptert kommunikasjon. Systemet kan sende push-varsler til brukerne når alt fra en lyspære er gått til at en radiator ikke fungerer. Man trenger ikke logge seg på for å sjekke at alt er ok – og definitivt ikke kjøre ut til bygget slik som mange andre systemer tvinger deg til.

Bildet: Dette er et eksempel på visualisering av data fra GKs skybaserte tjeneste GK Cloud.

Bedre energioppfølging

Det tredje delprosjektet for Bergen kommune handler om energioppfølging ved bruk av big data. Teknologiutviklingen er ennå i støpeskjeen og potensialet er enormt.

- Moderne systemer gir oss data fra nesten alle typer energimålere. Når vi kobler det opp mot energipriser fra Nordpool, sammenstiller det med værdata fra Yr (gjerne kombinert med en batteripakke på bygget), så kan vi styre energiforbruket på en langt smartere og mer effektiv måte enn før. Bygget vet selv at det er planleggingsdag på skolen, og vi kan varme opp et bygg forsiktig i forkant av en kuldeperiode, eksempelvis. Til nå har nesten all energioppfølging vært reaktiv, for å se hvor mye strøm som er brukt. GK vil heller bruke teknologien for å lage prediktive analyser før strømmen brukes. Vårt system kan også se hvilke rom som har blitt brukt, slik at renholdspersonale kun trenger å rengjøre der det er behov. Tid, miljø og penger spart, understreker Melheim.

Store penger å spare

Takket være løsningen til GK kan det være store penger å spare for Bergen kommune. Engangsbesparelsen på å velge en slik skybasert plattform i stedet for den tradisjonelle metoden med å bytte ut enkeltstående eksisterende byggautomasjonssystemene med nye enkeltstående systemer, er beregnet til omtrent 300 millioner kroner alene.

- I tillegg har vi besparelsene som følge av selve bruken av skytjenesten vår. Med utgangspunkt i Norsk prisbok 2018 har vi sett på drift- og vedlikeholdskostnadene, som samlet ligger rundt 600 – 850 kroner per kvadrat. I tillegg kommer utskiftnings- og utviklingskostnader på 200 – 400 per kvadrat. Med våre smarte algoritmer kan Bergen kommune spare 10 % på drift og vedlikehold, 15 % på energi, og med bruk av sanntidsdata kan besparelsen ligge på ytterligere 15 %. Ser man på alle de 1,2 millioner kvadratmeterne Bergen kommune rår over, kan besparelsene være opp imot 100 millioner kroner i året, sier Melheim.

Bildet: GK Cloud har et brukervennlig grensesnitt også på håndholdte enheter.

Skyløsninger er altså kommet til eiendomsbransjen, og GK leder an i utviklingen av teknologi innen byggautomasjon. Flere kommuner kan følge i Bergens fotspor, og blant andre Oslo, Bærum, Sandnes, Trondheim og Tromsø har opsjoner på å kjøpe innovasjonsløsningen til GK.

- Det er utrolig spennende å jobbe med bærekraftige løsninger hvor GK skal lede an i utviklingen av nye tekniske løsninger. Én ting er i alle fall sikkert; tiden for enkeltstående lukkede automasjonssystemer med skyhøye byttekostnader er forbi legger Thomas Melheim til.

Kilde: GK