VVS-bransjen har en lang vei å gå

Ut på befaring med temperaturloggeren i hånda.Foto: Odd Borgestrand

- Konvertering til fornybare energiløsninger i borettslag og sameier er en god investering, men styrene trenger profesjonell assistanse for å ta de rette beslutningene og sikre best mulig effekt av investeringene.

Publisert: 23 Nov 2020

Av Odd Borgestrand

- Det er en dårlig løsning å skyve ansvaret over på de som kommer etter.

Det mener daglig leder Knut Olav Knudsen i Boligenergi AS. Knudsen er utdannet elektriker og elektroingeniør, men havnet nærmest ved en tilfeldighet i VVS-bransjen for 20 år siden. Han ser at VVS-bransjen fortsatt har en lang vei å gå sammenlignet med en langt mer regulert elektrobransje.

- Det mest fascinerende er at vi som konsulenter kan bidra til at våre kunder kan spare betydelige summer, samtidig som det er et levebrød for oss. Miljøaspektet er også blitt mer og mer viktig, mener han. -Det påvirket helsa vår positivt at Oslo kommune la ned forbud mot fossilt brensel i boliger.

Som ekstrovert liker han å være ute blant folk.

- Jeg får energi av det, sier han, og innrømmer at han er en utålmodig sjel. Ingenting går fort nok, og dermed er vi rett inne i hovedtematikken, nemlig konvertering til fornybare energiløsninger.

Krevende beslutninger
- Beslutningsprosesser kan være tidkrevende og utfordrende i boligselskaper. Det er sjelden styret består av eksperter innen varme og energi, men ofte er det slik at styremedlemmene og beboerne i borettslaget eller sameiet er frustrert over høye strømregninger eller det store oljeforbruket. Dette er en stor utgiftspost på budsjettet. Årsaken kan være generelt dårlig vedlikehold i form av gamle vinduer eller en gammel oljekjel som er bygget om til bio-olje, der literprisen er oppe i 16-17 kroner.

Da ønsker vi å være der for borettslaget, sameiet, fellesrådet i en menighet eller der «amatører» styrer driften i store eiendommer. Mange eiendommer er mer eller mindre godt passet på, men ofte skorter det på effektive energiløsninger. Unge boligkjøpere er bevisst på miljømerkingen. Siden 2010 skal alle bygg ha en energiattest, som gir en pekepinn på boligens energistandard.

Vårt mål er å hjelpe våre kunder til å etablere løsninger som reduserer energiregningen og ofte er helt selvfinansierende fra første dag disse løsningene settes i drift, sier en engasjert Knudsen til Byggfakta.

Ulike alternativer
Knudsen trekker fram noen konkrete eksempler: Etter at forbudet mot bruk av fossil olje trådte i kraft er mange kjeler bygget om til bioolje til relativt lav kostnad. Men oljeprisen er høy. Andre opplever høye strømregninger fordi det vannbårne anlegget er dårlig driftet og i tillegg mangler isolasjon.

- Ofte er det enkle ting som skal til, resultatet blir som regel vesentlig besparelse, lover Knudsen.

Et annet eksempel er et borettslag som nå innhenter tilbud på konvertering fra beredere og elektrisk kjel til beredere og varmepumpe, der den elektriske kjelen beholdes som en backup.

Store besparelser
- Enkelt forklart sitter borettslaget eller sameiet igjen med en pengesekk hver måned som man kan låne til investeringene. Dersom energikostnaden beløp seg til èn million kroner i året, vil besparelsen ligge på om lag 6-700.000 kroner. Med dette regnestykket oppnår man en god låneavtale med sin bank over 20 eller 30 år, og dersom dette rekker til hele installasjonen, er investeringen gjennomført uten å måtte øke felleskostnadene. Tvert imot har vi eksempler på at borettslag sparer flere hundre tusen i måneden, når renter og avdrag er betalt. Når lånene er nedbetalt vil besparelsene bli enda større. Samtidig som det investeres i et nytt anlegg bør det jevnlig utføres service på anlegget. Her er det også penger å spare, slik vi ser det. Det er alltid rimeligere å forebygge enn å reparere, understreker Knudsen.

- Denne prosessen er ofte myntet på at flertallet bestemmer, og denne typen investeringer må selvsagt legges fram for en generalforsamling. I praksis kan det da ta fra ett til to år før endelig beslutning er fattet. Noen ser at borettslaget kan spare store summer og tar beslutningen raskt, fortsetter han.

Utsetter vedtak
Frykten for økt husleie er en sterk driver som gjør at nødvendige tiltak blir forskjøvet i tid.
- Vi ser dessverre at en rekke styrer overlater til sine «etterkommere» å ta beslutningene. Det er en dårlig løsning for borettslaget. Resultatet blir ofte at tiltaket blir dyrere. Vedlikehold kan egentlig ikke besluttes vekk. Styret har et ansvar for at bygningsmassen og det tekniske holdes vedlike.

- Det er store summer å spare bare ved å sørge for utlufting og rensing av radiatorsystemene.
Mange har også store utfordringer med ventilasjonen. De aller fleste eiendommer har en eller annen løsning for utlufting. I gamle dager var det gjerne trekken opp av en pipe eller en luftekanal fra kjøkken og bad. På 70- og 80-tallet kom mekanisk ventilasjon og først på 2000-tallet ble det vanlig med gjenvinning av energien i luften. Her ligger det et kjempepotensial. Har borettslaget en gammel søppelsjakt som ikke er i bruk, kan lufta gjenvinnes på taket og energien føres ned i kjelleren til en varmepumpe, for så å utnytte dette inn i det vannbårne anlegget. Spesielt smart er det å bruke energien til å lage varmt tappevann siden det er behov for varmt vann hele året. Vi ser at utskifting av vinduer kan gi en besparelse på 30-40 prosent på energikostnadene.

Bestillerkompetanse
Knudsen konstaterer at de fleste styrer i borettslag og sameier har forholdsvis lav bestillerkompetanse.
- Vår oppgave er å skape tillit og trygghet for de produktene og tjenestene vi tilbyr. I møte med styrene må vi venne oss av med stammespråket vårt og forklare på en måte som flest mulig forstår. Eksempelvis tror de aller fleste at en varmepumpe er en luft-luft varmepumpe. Kompetansen på bergvarme er svært lav, mener han.

Knudsen mener beboerne i en blokk må bli godt informert dersom borettslaget velger bergvarme. Da må beboerne leve med støy mens boringen pågår. Antallet brønner avhenger av borettslagets størrelse, men det kan bli en del grøfter og hull inne i fellesarealene. Deretter må arealet ferdigstilles, og da kan det gå et år før alt er tilbake til normalen.
- Det er en vitenskap å jobbe mot styrer i borettslag og sameier. Man bør ikke gå for fort fram, og det må informeres grunnleggende og godt. Skeptikerne må ikke bli overkjørt. Vi må ha den nødvendige tålmodigheten, og håpe at styret ikke byttes ut på neste generalforsamling, sier Knudsen med et smil.

Boligenergi AS på plass i et av de større borettslagene i Oslo, som sparer store summer etter konvertering til fornybar energi.

Viktig med offentlig støtte
Både Oslo kommune og Enova har vært raus med støtte til konvertering. Nå er en del av de kommunale støtteordningene borte etter at det ble forbud mot fossil oljefyring. Enova er oppmerksom på at støtte til borettslag og sameier fortsatt er viktig. 70 prosent av de 700.000 innbyggerne i Oslo bor faktisk i borettslag eller sameier.
- For oss er det viktig å legge inn noen ord om støtteordninger som et salgsargument. At det kom et forbud mot oljefyrene var viktig for oss som jobber med konvertering til fornybar energi. Vi fikk en kraftig økning i antall henvendelser, og det var sterk konkurranse blant de ulike aktørene i bransjen. Jeg føler likevel ikke at markedet utnyttet situasjonen, sier han.

Vedlikeholdsplan
- Alle borettslag og sameier bør utarbeide en vedlikeholdsplan. Styrene i et borettslag eller sameie kommer og går, men en vedlikeholdsplan består. Styrene må sette opp en prioriteringsliste for vedlikehold enten det er energitiltak, vinduer, tak, fasader, drenering, bad, vann og avløp og innvendig røropplegg, for å nevne noe. Det vil bli store beløp, men en langsiktig plan gir alltid mulighet for en besparelse, sier Knudsen.
Han mener boligkjøpere også må bli mer bevisst på å undersøke de generelle forholdene i borettslaget.
- Det er skremmende mange borettslag som ikke overholder den generelle vedlikeholdsplikten. Derfor bør man se seg godt omkring både inne og ute. Er det for eksempel sprekker i oppgangen kan det bety setningsskader som vil medføre store kostnader.
Dette borettslaget i Oslo har bestilt overvåking av sine anlegg, og har dermed god kontroll på energiforbruket i hver enkelt boligblokk.

Totalentreprenør og konsulent
Boligenergi AS opptrer nærmest som en totalentreprenør i energiprosjektene. Koordinering og kontakt med offentlige etater er tidkrevende. Det er mange faginstanser og myndigheter som skal inn i prosessen, og som sparer borettslagets styre for mye arbeid. Serviceavtaler er også vanlig, og her er det ulik grad av avtaler. Noen vil ha full overvåking av anlegget 24 timer i døgnet, med jevnlig rapportering, mens andre ønsker tilsyn etter behov.
- Borettslag og sameier som velger overvåking oppnår de største besparelsene fordi Boligenergi AS hele tiden kan optimalisere driften, sier en sterkt engasjert VVS-entusiast, før han skynder seg ut på ny befaring.